Lei antifumo em condomínio: Quais São os Cuidados que o Síndico Tem Que Ter ?

O cigarro pode ser um tema polêmico entre os moradores de um edifício. Enquanto uns não se importam, outros se incomodam com o cheiro que vem do terraço do vizinho ou as bitucas deixados nas áreas comuns. Em 2014, entrou em vigor a lei antifumo, que proíbe fumar em ambientes fechados e parcialmente fechados.

Assim, esta nova lei passou a impactar os condomínios, especialmente nas áreas de uso comum.

Popularmente conhecida como “lei do cigarro”, da lei do tabaco nº 12.546/2011 diz o seguinte em seu Art 2º:

“Está proibido o uso de cigarros, charutos, cachimbos ou qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em recinto coletivo fechado, privado ou público. (…)

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Responsabilidades do síndico: conhecer todas as funções e obrigações

Não é qualquer um que pode ser síndico. Além de cuidar do bem-estar de vida dos moradores, o profissional ainda precisa lidar com a administração do condomínio. Há uma série de responsabilidades para o síndico do condomínio.

Responsabilidade Civil e criminal do síndico

A responsabilidade civil e criminal do síndico uma das principais tarefas da função de síndico. Em particular, a responsabilidade do síndico no Código Civil, é determinado pelo inciso II, do artigo 1.348, o que indica que o síndico é o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. É responsabilidade do síndico realizar ações na defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e os moradores.

Saiba o que diz a legislação:

Art. 1.348. Cabe ao síndico: […] II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Em outras palavras, qualquer problema que ocorra com o condomínio pode resultar na prestação de contas do síndico. Se o profissional não cumpra as suas funções corretamente ou causar dano à administração do condomínio, também a responder a responsabilidade civil e criminal. Algumas das ações do síndico, que pode levar a processo civil ou criminal:

Crimes contra a honra (calúnia, difamação, injúria);

Quando há lesão inquilinos ou de terceiros;

Negligenciar o faturamento dos condômino inadimplentes;

Apropriação indébita de fundos do condomínio;

Apropriação indébita de contribuições à segurança social dos funcionários;

Exposição de inquilinos inadimplentes (danos morais);

Para a realização de obras sem a autorização da assembléia, quando necessário;

Acidentes envolvendo funcionários durante o horário de trabalho;

Negligência na manutenção do condomínio e equipamentos;

Finalmente, há também a responsabilidade civil do síndico por omissão.

A responsabilidade civil e criminal do síndico deve ser aplicada desde o início da nova gestão. Desta forma, a responsabilidade do ex-síndico sai de efeito no momento em que a documentação com o nome do novo gestor é aprovado por um cartório.

Quais são as funções fundamentais do síndico?

As funções fundamentais do síndico são determinados pelo Art. 1.348 do Código Civil brasileiro. É responsabilidade do síndico antes de o condomínio:

-Efetuar as Convocações de Assembleias;

-Representar o condomínio em juízo ou fora dele;

-Ser o porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;

-Notificar imediatamente a Assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

-Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da Assembleia;

-Cuidar da conservação e cuidados com as áreas comuns do Condomínio;

-Contratar a prestação de serviços de manutenção e identificar os problemas na infra-estrutura ou equipamento, enviar para repará-los;

– Preparar a previsão orçamentária anual, quando necessário;

– Realizar a prestação de contas obrigatória anualmente e quando exigidas;

– Supervisionar o pagamento de taxas de condomínios, buscando evitar inadimplência;

-Impor e recolher as multas e advertências, se necessário;

-Para garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como salvar a apólice de seguro do condomínio;

Além disso, para as responsabilidades, objetivo do síndico, citadas acima, são também deveres do síndico de manter as contas do condomínio em dia e prezar a segurança e a qualidade de vida dos moradores.

A responsabilidade do síndico na prestação de contas:

A prestação de contas é uma das principais obrigações de um cargo de síndico. Como indicado na legislação, deve ser feito uma vez por ano ou, eventualmente, quando necessário. Para compor uma conta, o síndico deve solicitar e justificar todas as movimentações financeiras realizadas durante sua administração. Portanto, é essencial que o profissional esteja equipado com toda a documentação necessária para comprovar as despesas. Ao todo, cinco relatórios, que devem estar na pasta de prestação de contas mensal: orçamento, receita, despesa, dívida, e balancete sendo que, essa pasta é conferida mensalmente pelo Conselho Fiscal, cabendo à Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária, aprovar as contas através de um relatório resumido da gestão e/ou parecer do Conselho Fiscal. Se for identificada uma discrepância nos valores da coleção e das despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente. Se for comprovada a fraude, o profissional pode responder pelo crime de apropriação indébita de fundos do condomínio.

O ato ilícito tem pena de um a quatro anos de prisão e uma multa, de acordo com o Art. 168 do Código Penal. Para evitar problemas, o síndico deve seguir as seguintes instruções:

– Sempre exigir notas fiscais e recibos de prestadores de serviços;

– Guarda de todas as contas pagas durante 5 anos;

– Trabalhar em conjunto com o conselho fiscal do condomínio;

– Verificar o balancete de cada mês;

– Guardar o comprovante de pagamentos e benefícios dos empregados;

– Manter o arquivo, e as contas do condomínio organizados.

* Não pagar as contas é ilegal e pode servir como motivação para que os moradores se organizam para solicitar a destituição do síndico.

A responsabilidade do síndico com as obras e reformas:

Quando o assunto é a realização de reformas e obras no condomínio, há uma série de obrigações que o síndico deve cumprir. Mesmo que ele seja considerado o porta-voz do condomínio, o síndico não pode fazer o que quer com a propriedade. Certos tipos de trabalhos poderão ser realizados somente com a autorização da Assembleia. De acordo com a legislação, as obras no condomínio são divididos em três tipos: Necessário/Urgente, Úteis e Voluptuárias. Obras Necessárias ou urgentes: foco em conservar a propriedade. Se os custos não são altos, não é necessário solicitar a aprovação da Assembleia. Se as despesas são altas, precisam ser aprovadas por maioria dos presentes na reunião de condomínio. Exemplos: retoque da pintura da fachada, a modernização do sistema de elevadores. Obras Úteis: procurar melhorar a qualidade de vida dos moradores. Precisa passar pela aprovação da Assembleia, com os votos da maioria dos condôminos. Exemplos: implementação de medidas de individualização de água, instalação de sistema de segurança. Obras Voluptuárias: são as reformas para o embelezamento do condomínio e de lazer dos moradores. Só pode ser feita com a aprovação de dois terços dos condôminos.

Exemplos: reforma estética em salão de festas, a contratação de um projeto de paisagismo (que ultrapasse a alçada mensal do Síndico). As obras que alteram fachada ou destinação do imóvel devem ser aprovadas com unanimidade dos proprietários, ou seja, quórum de 100% das unidades. É obrigatório seguir a jurisprudência sobre a responsabilidade civil do síndico em relação às obras e reformas no condomínio. Evitar problemas no momento de realizar reformas em condomínio, tendo em consideração as seguintes dicas:

– Sempre observar o voto mínimo determinado pelo Código Civil;

– Acatar as decisões tomadas pela Assembleia;

– Ao contratar uma empresa, verifique para ver se ele tem registro nos órgãos regionais responsáveis;

– Exigir que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para funcionários;

– Pesquise bem o provedor de serviços antes de fechar o negócio, peça garantias e indicações.

O profissional que trabalha como um síndico lida com grandes deveres perante o condomínio. Afinal, grandes poderes trazem grandes responsabilidades para o síndico. Lembre-se de sempre seguir as regras e agir com transparência e ética!

Para tirar dúvidas ou contratar uma Administradora que trabalhe de acordo com a legislação vigente, ligue agora para (41) 3029-0532 ou envie um e-mail para ana@limad.adm.br. Será um prazer atendê-lo!

Funções da Administradora de Condomínios

A administração do condomínio é um assunto que gera muitas dúvidas. Quais são as funções de um Sindico de um condomínio? Qual o papel que o prestador de serviço exerce dentro do gerenciamento? A quantidade de carga que um sindico de um condomínio? Estas e muitas outras perguntas são superintendentes de todo o país para refletir se vale a pena contratar o serviço deste tipo de empresa.

Com esta publicação, a entender o que são as funções de um administrador para o condomínio:

 

Responsabilidades da administradora do condomínio

Para começar, é preciso determinar quais são as principais funções de um administrador para o condomínio. Em resumo, as responsabilidades do administrador de condomínios consistem em cuidar da gestão financeira, recursos humanos, jurídica e de gestão administrativa do condomínio.

A seguir, discutiremos cada uma dessas áreas:

 

As funções de uma administradora de um condomínio em gestão financeira

A gestão financeira do condomínio é uma das principais razões de condomínios para contratar ajuda de um especialista.

Na parte de finanças, as principais funções de um administrador do condomínio são:

  • Gerir o fundo de reserva do condomínio;
  • Cuidar de contas a pagar;
  • Preparar as demonstrações de receitas e despesas;
  • Prestar assistência na prestação de contas e previsão orçamentária;
  • Para fazer o controle de inadimplência no condomínio, custos de manutenção, e desenvolvimento de relatórios;
  • Administre a conta do pool, se o condomínio optar por este tipo de serviço.

 

Funções do administrador do condomínio em gestão de recursos humanos

A gestão de recursos humanos é uma parte essencial na administração do condomínio. E não há condomínio que está indo para sobreviver sem uma boa equipe de profissionais qualificados, ou com problemas nas obrigações trabalhistas.

As principais funções de uma administradora de condomínio em relação aos recursos humanos são:

  • Preparar a folha de pagamento de funcionários;
  • Desenvolver e armazenar os contratos de trabalho;
  • Gerenciar o pagamento de custos de contribuições para a segurança social;

Os administradores poderão ser responsável pela seleção, contratação e treinamento de funcionários. No entanto, essas atividades são vistas como complementares e, portanto, aumentar o valor do contrato, de acordo com as necessidades do condomínio.

 

Funções do administrador do condomínio na gestão jurídica

No quadro legal, a principal função de um administrador do condomínio é de oferecer conselhos para o síndico. Neste sentido, a empresa deve oferecer apoio jurídico em casos de inadimplência.

Por exemplo, o administrador tem todos os conhecimentos e o pessoal necessário para entrar em uma cobrança judicial de condomínio rapidamente, antes que o problema toma maiores proporções.

 

Funções da administradora do condomínio em gestão administrativa

Finalmente, uma das principais funções de um administrador de um condomínio é relacionado para o lado burocrático da vida em condomínio. É parte da gestão administrativa, oferecidos pela empresa:

  • Emitir e enviar as faturas para o pagamento da taxa de condomínio;
  • Organizar os documentos do condomínio;
  • Organizar a pasta de prestação de contas;
  • Para cumprir com as obrigações fiscais e demonstrações financeiras do condomínio.

A diferença entre o síndico e a administradora de condomínio

Uma solução alternativa para resolver os problemas na administração do condomínio é contratar um administrador para o condomínio. Este tipo de auto-emprego executa as mesmas funções de um administrador para o condomínio. No entanto, por um preço geralmente mais em conta.

Desta forma, muitas pessoas estão em dúvida sobre qual é a diferença entre o síndico e o administrador do condomínio. Entenda quais são as funções de cada provedor de serviços:

 

Funções do síndico

Em resumo, o síndico é responsável pela gestão do condomínio no dia-a-dia. Estas atribuições são determinadas pelo Art. 1.348 do novo Código Civil brasileiro, introduzido em 2002. Saiba quais são eles:

  • Organizar e convocar reuniões da assembleia geral;
  • Ser representante do condomínio, e para atuar como porta-voz dos interesses dos lojistas;
  • Cumprir e assegurar que são cumpridas as normas da legislação interna do condomínio;
  • Para garantir a preservação das áreas comuns;
  • Executar os serviços de manutenção na empresa;
  • Fazer as contas anualmente e sempre que solicitado;
  • Para elaborar o orçamento de um tempo de um ano.

De acordo com a lei, o síndico é o principal responsável para o condomínio. Isso significa que o gestor tem a responsabilidade civil e criminal. Logo, ele pode responder legalmente por problemas que possam ocorrer ao longo de seu mandato.

No entanto, isso não significa que a culpa jogado apenas em o síndico. O fornecedor de serviços também pode ser responsabilizado legalmente para os erros, se for comprovada negligência ou má-fé de sua parte. O termo utilizado para definir esta é a responsabilidade compartilhada entre o condomínio e o administrador e o que garante que ambas as partes terão de responder civil ou criminalmente se não há má administração.

 

Funções do administrador do condomínio

Finalmente, vamos destacar quais são os deveres de um administrador para o condomínio. Brevemente, este profissional cuida exclusivamente da parte administrativa e burocrática, bem como as funções de administrador de condomínio.

Confira a relação de funções do administrador do condomínio:

  • Gerir a sua conta corrente, incluindo o fundo de reserva;
  • Montar balanços e demonstrações de receitas e despesas;
  • Organize seus documentos e a pasta de prestação de contas;
  • Pagar as despesas mensais do condomínio;
  • Emitir as faturas para o pagamento da taxa de condomínio;
  • Preparar a folha de pagamento dos funcionários do condomínio, além de contratos de trabalho;
  • Gerenciar todas as obrigações fiscais e demonstrações contábeis do condomínio;
  • Assessorar o síndico em questões jurídicas, contábeis, financeiros e de mão de obra.

Além disso, uma grande diferença entre o trabalho do síndico e do administrador do condomínio é na remuneração. Enquanto a posição de síndico pode ser ocupado por um morador do condomínio, o administrador de um condomínio recebe um salário, obrigatoriamente.

Para finalizar, é importante falar também sobre as funções de assistente administrativo do condomínio. Apesar de parecer semelhante, as funções deste profissional de nível são mais práticos, tais como:

  • Escrever cartas de advertências ou multas;
  • Auxiliar em reuniões das assembleias gerais;
  • Organizar documentos administrativos, contas e contratos;
  • Redigir anúncios ou circulares;
  • Providenciar a reserva de áreas comuns, tais como um salão de baile.

Desta forma, os assistentes administrativos do condomínio deve ser abaixo o síndico e o administrador do condomínio, como uma espécie de auxiliar.

 

Benefícios da administradora para o condomínio

Antes de fechar o contrato com a primeira empresa que você encontrar, há coisas que os liquidatários devem analisar, uma vez que nem todos os condomínios precisam de mão de obra externa, para ajudar na administração. E, em um momento de crise, é importante realizar somente as despesas necessárias.

Saiba quais são as vantagens e desvantagens de contratar um administrador para o condomínio:

 

Vantagens da contratação do administrador do condomínio

Alguns dos benefícios de ter as funções de um administrador do condomínio são:

  • Melhor controle de inadimplência;
  • O síndico tem mais tempo para se concentrar em outras demandas;
  • Confiar no especializados questões contabilísticas, legais e burocráticos;
  • Para receber as reduções de taxas bancárias, como as empresas são capazes de fazer melhores negócios com os bancos.
  • Possível redução de gastos e redução do preço da taxa.

Desvantagens da contratação da administradora do condomínio

Por outro lado, o síndico deve ter conhecimento sobre alguns pontos sobre o serviço da administradora do condomínio:

  • Gasto mensal para o condomínio;
  • O síndico perde o total controle sobre as finanças e as contas bancárias do condomínio, especialmente quando você usar a conta de agrupamento;
  • Como todos os processos são realizados pela empresa, a burocracia pode se tornar um empecilho no dia-a-dia, do condomínio;
  • Nem sempre há transparência sobre as taxas cobradas pelo administrador;
  • Condomínio pode sofrer com a fraude, desvios de dinheiro e outros tipos de irregularidades;
  • As ações são realizadas manualmente, o que pode resultar em problemas e erros.

Se contratar uma administradora não é uma prioridade para o condomínio que você gerencia, uma dica é fazer auto-administração. Desta forma, o síndico e o conselho fiscal são responsáveis por executar as funções de uma administradora para o condomínio. Nessas situações, é essencial ter aparelhos que facilitam o trabalho, como do software de gestão.